תמ"א 38

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 או בשמה המלא, תכנית מתאר ארצית מס' 38, הינה תכנית שהוכנה ע"י משרד הפנים ואושרה בשנת 2005. התכנית נועדה במקור להציע פתרון ברמה הארצית מפני רעידות אדמה אשר לפי הסטטיסטיקה פוקדת את אזור השבר הסורי אפריקאי כאחת ל-100 שנים. מבנים הכלולים בתכנית – בנייני מגורים 2 קומות ומעלה שנבנו לפני 1980.

סוגי תמ"א 38:

תמא 38/1 או "תמ"א 1" או "תמא חיזוק" – חיזוק המבנה הקיים ע"י שלד חדש ושיפוצו ברמת המעטפת, תשתיות, חדר מדרגות, לובי, פיתוח סביבתי ועוד. במסלול זה הדיירים אינם נדרשים לעבור דירה. תמא 38/2 או "תמא הריסה ובניה" – הריסת המבנה הישן ובניית בניין חדש ומודרני, במסלול זה הדיירים נדרשים לעבור לדירה חלופית למשך כ3 שנים ונהנים לבסוף מדירה גדולה יותר, מרפסת שמש וחניה.

אנו ממליצים ללקוחותינו לבחור באופציה של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), אלא אם אין ברירה (כאשר אין כדאיות כלכלית בגלל זכויות בניה מוגבלות בחלקה).

קרא עוד

משמעות ראשי התיבות תמ"א היא – תוכנית מתאר ארצית. תמ"א 38 מתייחסת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו נועדה להגדיר אילו מבנים אינם עומדים בתקן הישראלי – ת"י 413 – או במילים אחרות, הבניינים שעבורם נדרשות עבודות חיזוק, בכדי שאלה יוכלו להתמודד עם הכוחות האופקיים המופעלים על בסיס המבנה בעת התרחשות רעידת אדמה. תמ"א 38 כוללת קבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, תוספות בנייה, הקלות מס השבחה ופטורים משמעותיים. כל אלו נועדו להגביר את המודעות לחיזוק המבנים הלא בטיחותיים תוך קבלת ההקלות הנלוות, ובכך להפוך את התוכנית לכדאיות מצד היזם והדייר.

תועלות לדיירים

העלאת ערך הנכס הפרטי ב35% לפחות, שדרוג חווית המגורים בכל ההיבטים, הגנה ומוכנות אישית לרעידות אדמה, תוספת ממ"ד לדירה, תוספת מרפסת, ללא עלות. תועלות ליזם – בניה הזכויות הנוספות בבניין ע"פ התמ"א ומכירת הדירות. תועלות ברמה הלאומית – הגדלת היצע הדירות, שיפור המוכנות למצבי חירום כגון רעידות אדמה ומלחמה.

תנאי סף

• היתר בנייה תקף, אשר הוצא לפני 1980.01.01
• בדיקת מהנדס המאשרת בכתב כי יש צורך לחזק את המבנה לרעידות אדמה
• התוכנית חלה על בניינים בעלי 3 קומות ומעלה.

זכויות המוענקות מתוקף התכנית

• ניתן לסגור את שטח קומת העמודים ולהופכו לדירות מגורים. וגם זכויות בנייה להוספת קומה על הגג לפי שטח של קומה טיפוסית
• במידת הצורך ניתן לחרוג מקווי בנין, עד ל-2 מ' קדימה ולצד ו-3 מ' לאחור
• הפטור ממס שבח והיטל השבחה והסכמה נדרשת של %66

תהליך הפרויקט

1. שיחת הכרות והסברת הפרויקט
2. חתימת הדיירים על הסכמה לביצוע הפרויקט
3. הדיירים ממנים עו"ד ליצגם מול היזם לאורך התהליך
4. מו"מ והגעה לנוסח מוסכם להסכם
5. חתימה
6. הכנת היתר בניה לשיפוץ המבנה ובניה על הגג
7. חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים ובניית שלד הקומות החדשות
8. גמר ומסירת העבודות

משמעות ראשי התיבות תמ"א היא – תוכנית מתאר ארצית. תמ"א 38 מתייחסת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו נועדה להגדיר אילו מבנים אינם עומדים בתקן הישראלי – ת"י 413 – או במילים אחרות, הבניינים שעבורם נדרשות עבודות חיזוק, בכדי שאלה יוכלו להתמודד עם הכוחות האופקיים המופעלים על בסיס המבנה בעת התרחשות רעידת אדמה. תמ"א 38 כוללת קבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, תוספות בנייה, הקלות מס השבחה ופטורים משמעותיים. כל אלו נועדו להגביר את המודעות לחיזוק המבנים הלא בטיחותיים תוך קבלת ההקלות הנלוות, ובכך להפוך את התוכנית לכדאיות מצד היזם והדייר. לקריאת כתבת גלובס בנושא תמ"א 38

מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי. מדינת ישראל יושבת על אזור השבר הסורי-אפריקאי הידוע כאזור רווי רעידות, ועל כן הבינה כי הצורך בחיזוק המבנים ערב הרעש הבא הוא הכרחי ונדרש. זו הסיבה שלמענה תוקן החוק – תמ"א 38.

תמ"א 38 הוצגה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005. ביצוע בפועל אופשר רק בסוף שנת 2008 עם השלמת תיקוני החקיקה המחויבים מכוחה – חוק מיסוי מקרקעין, חוק התכנון והבניה וחוק המקרקעין. במסגרת מימוש זכויות לפי תמ"א 38 פטורים הדיירים מכל חבות מס, וכל העסקה פטורה ממס עבור הדיירים.

בינואר 2013 פרסם מינהל התכנון של משרד הפנים דו"ח על יישומה של תמ"א 38 במהלך שנת 2012. הדו"ח קובע כי במהלך השנים חלה עלייה משמעותית והדרגתית בהיקפי יישומה של תמ"א 38 וכן האזור הגיאוגרפי בו התוכנית מיושמת התרחב. לפי הדו"ח, יישום התוכנית נעשה באופן אינטנסיבי במיוחד במחוזות תל אביב, מרכז וחיפה, והוא תורם רבות להתחדשות עירונית באזורים אורבניים ותיקים, על ידי תוספת משמעותית של יח"ד חדשות באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם הביטחונית, שדרוג מערכות הנדסיים של המבנים ועוד. לקריאת דו"ח יישום תמ"א 38 במהלך 2012 (מינהל התכנון – משרד הפנים)

למה תמ"א 38?

היות ועלויות חיזוק המבנים גבוהות וכרוכות באין ספור אישורים, תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק המבנה שבבעלותם מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים ללא הוצאה כספית ובלי טרחה מיותרת. בנוסף, תמ"א 38 יוצרת הזדמנויות נוספות לדייר, הוספת 25 מטר ברוטו – חדר/ים, 12 מטר ברוטו פתוח – מרפסת, העלאת שווי ערך הבית בכ-40%, בניין חדש העומד בסטנדרט העולמי בענף הבנייה לרבות תשתיות טכנולוגיות, נראות ציבורית, טיפול כירורגי בתשתיות קיימות ועוד.

קבוצת מנור הינה מקבוצות הנדל"ן המובילות בארץ, ועוסקת בכל תחומי הענף, ייזום וביצוע של פרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ דרך הפשרת קרקעות לבנייה באזור חבל מודיעין ופרוזדור ירושלים וכלה במחלקה להתחדשות עירונית הפעילה מזה 5 שנים. החברה יוזמת ומוציאה לפועל פרויקטים מסוג תמ"א 38 בגוש דן , הודות לצוות הניהול והעובדים, המורכב מאנשי מקצוע מן השורה הראשונה ואנשי עסקים מובילי,ליווי משפטי לקבוצת מנור ניתן ע"י גורניצקי ושות', הינו ממשרדי עו"ד המובילים בארץ. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה בנוסף לשיפוץ המבנה הקונסטרוקטיבי והתשתיתי, ועל כן יצרה הזדמנות גם ליזמים. ההזדמנות ההדדית הן לדייר והן ליזם היא שמביאה פרויקטים מהכוח אל הפועל.

עיקרי העבודות בתמ"א 38

• חיזוק יסודות הבית לפי תקן 413 נגד רעידות אדמה.
• חיפוי המבנה בשיש או חידוש ע"י שליכט אקרילי גמיש.
• פיתוח חיצוני, לרבות בניית גדרות חדשים, שבילי גישה וגינון.
• החלפת תשתיות המים והחשמל המשותפות.
• החלפת תשתית הביוב.
• העתקת דודי שמש.
• עיצוב לובי כניסה על ידי מעצב פנים לרבות התקנת עמדות דואר ועוד.
• בנית מעלית לרווחת הדיירים / שיפוץ מעלית קיימת.
• בניית ממ"ד לכל דירה בכפוף לאפשרויות לפי קווי בניין.
• בניית מרפסת שמש לכל דירה בכפוף לקווי בנין.
• בחידוש חזיתות ויצירת מראה חדש ומודרני לכלל הבניין.
• התאמת המרחב הקיים בכל דירה לתוספת החדשה שתיבנה.

מבנה מגורים טיפוסי

הבניין לאחר החיזוק, התאמה לתקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה

הנחת לוחות בטון דרוכים לנשיאת הקומות העליונות וקליבת הבניין הקיים

תוספת הקומות מונחת על הגג החדש ומערכת החיזוק ההקיפית

התוספת אינה מעבירה עומסים על הקומות הקיימות

מרכיבי השיפוץ והבניה על הגג

סוף תהליך הפרויקט: בניין מחודש ומחוזק!