מנור התחדשות עירונית - הבית שלכם, הנסיון שלנו.
בחברת מנור התחדשות עירונית אנו מלווים אתכם לאורך כל הדרך, עם צוות מקצועי מהשורה הראשונה שנבחר בקפידה כדי להבטיח את הסטנדרטים הגבוהים ביותר בכל פרויקט. מהשלבים הראשוניים של ההסכם ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה שלכם, אנו מחויבים לשקיפות מלאה ומקסימום רווחה עבור הדיירים. אנו מזמינים אתכם להיות בקשר עם נציגי החברה לכל שאלה או בירור, ומבטיחים מענה מקצועי ואדיב.
מנור התחדשות עירונית לשירותכם
לקסיקון מנור להתחדשות עירונית כל מה שצריך לדעת
בשנים האחרונות, תחום ההתחדשות העירונית הפך למרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. במנור התחדשות עירונית, אנו מאמינים כי כל דייר זכאי להבין את התהליך לעומק, את זכויותיו ואת המשמעויות של הפרויקט עבורו. מדריך זה נוצר כדי להנגיש את עולם המושגים המקצועיים בתחום ההתחדשות העירונית ולהפוך אותו לברור יותר עבורכם.
תהליך וסוגי התחדשות עירונית
פינוי בינוי
הקמה של מבנים חדשים במקום קבוצה של מבנים ישנים על אותו שטח, במסגרת תכנון מחדש של האזור. במהלך התהליך מאשרים תוספת יחידות דיור ולעיתים גם תוספת שטחים למבני ציבור, מסחר ומשרדים. פרויקט פינוי-בינוי מאפשר ראייה כוללת של האזור, תוך התייחסות לצרכיו השונים, כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה וחידוש תשתיות. פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי ("דייר סרבן") וכן אפשרות לדון בתכנית בוועדות ייעודיות.
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א זו מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה או להריסתו ובנייתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי הבניין הקיים ללא הריסתו. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים דירה מורחבת (הכוללת ממ"ד), מעלית וחניה.
תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה בבניין חדש מיסודו.
סעיף 23 לתמ"א 38
סעיף זה בהוראות תמ"א 38 מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של הרשות המקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
הליך תכנוני וביצוע
היתר בנייה
אישור שניתן על ידי רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.
תיק מידע
מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבנייה, פירוט הדרישות וההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בנייה.
מכפיל יחידות דיור (מקדם הציפוף)
היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התכנית, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות (הנכנסות) בשטחה.
צפיפות ברוטו
היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התכנית (שטחים למגורים, מסחר, דרכים וכו').
צפיפות נטו
היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתכנית.
זכויות בנייה
שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.
תכסית
שטח קומת הקרקע המותר לבנייה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.
קו בניין
המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים, כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בנייה.
קו כחול
קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל הוראות התכנית.
ייעודי קרקע
השימושים המיועדים לקרקע לפי תכנית, כגון – מגורים, תעשייה, מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים שונים.
עירוב שימושים
גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות שילוב בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.
פרוגרמה
הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים למטרות שימוש שונות, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט ושטחים פתוחים.
שטח פרטי פתוח (שפ"פ)
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית, כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי הדירות.
שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו, כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.
זיקת הנאה
זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.
מושע
זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של
בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה.
אדם אחר.
מבנה לשימור
מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.
היבטים כלכליים וליווי פיננסי
דוח אפס
דו"ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו"ח נערך על ידי שמאי, בהסתמך, בין היתר, על זכויות הבנייה, עלויות בנייה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות.
תקן 21
תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי-בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.
בנק מלווה
בנק שמעניק ליווי פיננסי לקבלני בנין ויזמי נדל"ן שבונים ומוכרים נכסי מקרקעין. תפקיד הבנק המלווה הוא לממן את עלות הבניה של פרויקט המקרקעין באמצעות מתן הלוואה, ובמקביל לנהל את כספי התמורה שהקונים משלמים עבור רכישת הנכס, ולפקח עליהם כך שהם ינותבו בראש ובראשונה לצורך מימון עלות הבניה. לא כל קבלן בנין נזקק בהכרח לבנק מלווה, אולם עצם נוכחותו של הבנק המלווה יכולה להעניק שקט נפשי מסוים.
גורם מלווה
בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם מבקש סיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.
היטל השבחה
תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא באלה). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטי התחדשות עירונית ניתן לקבל, בתנאים מסוימים, פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.
מס שבח
מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
מס רכישה
מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
מע"מ בשיעור 0%
הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע"מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.
שלבי ביצוע ואכלוס
פריסייל
מקור המילה פריסייל הנו מאנגלית – "Pre-sale". משמעות המושג הנו טרום-מכירה. כלומר, מדובר בעסקה אשר מוצעת עוד קודם לשלב בו אכן ניתן למכור את המוצר המדובר. כאשר מתייחסים לפריסייל בנדל"ן, מדובר בשלב בו היזם מחזיק בקרקע אך לא בהכרח שיש לו תכניות מסודרות, היתר בניה או כל אישור אחר שיידרש בהמשך.
מסירת דירות
מסירת חזקה היא המסירה הסופית של הדירה לידי הרוכש. כאן אנחנו לא רק נכנסים לראות את הדירה, אלא ממש מקבלים את המפתח. הפרוטוקול שממלאים במסירה הסופית יכלול את כל מה שנמצא בדירה – כולל קריאה של מוני החשמל, הגז והמים, ויתעד כל פרט ופרט על הדירה ברגע המסירה, כדי שאפשר יהיה לאתר ולתקן את התקלות במהירות האפשרית.
העברת חזקה
שלב "מסירת החזקה" הינו מושג בהליך רכישת דירה ומאופיין בכך שמוכר דירה מוסר את החזקה, המפתח והשליטה הפיזית בדירה לקונה, יחד עם המסמכים הדרושים לקונה, על מנת להעביר את הבעלות, בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, על שם הקונה. ואילו הקונה מבצע במקביל את תשלום יתרת התמורה על הדירה.
תקופת בדק
על פי חוק המכר (דירות), כל המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקונים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. "תקופת הבדק" כלשון החוק, מתחילה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך. במידה ומתגלה ליקוי בדירה במהלך תקופת הבדק אנו מחויבים לתקנו, אלא אם כן הוכח כי הליקוי נגרם כתוצאה משימוש לא נכון או לא סביר בדירה או עקב תחזוקה לקויה.
תקופת האחריות
עם תום תקופת הבדק ביחס לכל סוג ליקוי, מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים. בתקופה זו, על מנת שהחברה תהא אחראית לתקן את הליקוי ו/או הקלקול כאמור, נדרש רוכש הדירה להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים בהם עשה הקבלן שימוש, ולהציג בפני הקבלן את הליקוי וממצאיו.
תהליכים וגורמים בפרויקט
הסכם עסקה מלא
חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו. על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.
דייר סרבן
בעל דירה בבית משותף שמסרב לתת הסכמתו לפרויקט התחדשות עירונית ומתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין משותף שהסכים לעסקה, יכול לתבוע דייר זה על סירובו או לדרוש אכיפת ביצוע כנגדו. בהתייחס לעסקת פינוי בינוי, החוק קובע מפורשות באילו תנאים הסירוב ייחשב סביר.
דוח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי)
דו"ח המסייע בבניית תכנית חברתית-קהילתית למתחם פינוי בינוי ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.
דיור ציבורי
דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית יכולים לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו.
הערת אזהרה
הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בהן עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. להערת אזהרה שימושים שונים. כך, למשל, הערה בדבר התחייבותו של בעל דירה למכור את דירתו נועדה למנוע עסקה סותרת או הערת אזהרה על הקרקע לטובת מי שרכש דירה בבניין שנבנה עליה היא אחת הבטוחות שקבלן יכול להעניק לרוכש דירה, על פי כללי חוק המכר.
מפרט טכני
מפרט טכני הוא מסמך המהווה תוספת חשובה וחיונית לתכניות העבודה בבניה, ובמילים פשוטות כל מה שרשום במפרט הטכני אלא הם התמורות של היזם לדיירי הבניין. חשוב להבין, ככל שהמסמך יהיה מפורט יותר בצורה הנדסית מקצועית כך בזמן הבניה לא יהיה מקום ל"שיקול דעתו של הקבלן" ולא יהיו שטחים אפורים דבר שיחסוך המון כאבי ראש גם לדיירים וגם ליזם.
מפקח דיירים
בפרויקטים של התחדשות עירונית נהוג כי בעלי הדירות קיימות בוחרים במפקח בנייה אשר יפעל מטעמם. תפקידו ללוות את בעלי הזכויות בכל הקשור בפיקוח על המפרט הטכני ועל הבנייה בפועל של הפרויקט, ולוודא שהעבודות מתבצעות באופן הטוב ביותר לפי ההסכם מול היזם.
תשלום עבור נכס באמצעות פנקס שוברים
את פנקס השוברים מקבלים מהיזם במעמד חתימת הסכם קניית דירה מיזם. את הפנקס מנפיק התאגיד המלווה של הפרויקט – שהוא אחד מהבנקים בישראל או חברת ביטוח מורשית בישראל. על היזם קיימת חובה להנפיק לקונה דירה פנקס שוברים, וזאת כחלק מהחובה החוקית בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. הפנקס עצמו ניתן באופן פיזי בחתימה, ויש בו כ-20 עמודים שמספר מתחיל ב-1 עד 20. עליכם לשלם את כל התשלומים על פי הסדר של העמודים, ולא להחסיר או לפספס אף עמוד.
חוק מכר
"חוק מכר דירות" הוא החוק שמעגן את אחריות הקבלן על הנכסים שבנה. חוק המכר נועד להגן על רוכשי הדירה מפני בניה רשלנית, שלא לפי תכנית הבית או שלא לפי תקנות הבניה והבטיחות השונות. חוק זה מאפשר לרוכשי נכס לתבוע מהקבלן נזיקין- תיקון הנזק או פיצוי כספי מתאים- עבור ליקויי בניה או תקלות שמתגלות בנכס לאחר קבלת הבית בתחום תקופת בדק.
מוסדות תכנון
ועדה מחוזית לתכנון ובנייה
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז. הוועדה היא הגורם המוסמך לאשר את מרבית התכניות המקודמות המחוז ובכללן התכניות להתחדשות עירונית, למעט תכניות המקודמות בערים בהן קיימת ועדה עצמאית מיוחדת או על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה.
ועדה מקומית לתכנון ובנייה
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון והבנייה ברמה המקומית. לוועדה סמכות לאשר היתרי בנייה ותכניות מסוימות בתחומה. היקף סמכותה של הוועדה המקומית משתנה בהתאם למעמדה כוועדה מקומית רגילה, עצמאית או עצמאית מיוחדת. ועדה מקומית שהוסכמה כוועדה עצמאית מיוחדת, רשאית לאשר בעצמה תכניות פינוי בינוי.
סוגי תכניות
תכנית מתאר ארצית (תמ"א)
תכנית שנערכת ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומאושרת ע"י הממשלה. תכנית כללית החלה על כל הארץ ותכניות מתאר לפי נושאים שחלקן גם יכולות להיות על שטחים קטנים יותר, כגון: דרכים, נמלי תעופה, סילוק אשפה, תחנות תדלוק, בתי עלמין ועוד. ישנן מספר מועט של תכניות שמכוחן ניתן גם להוציא היתרי בנייה (תמ"א 38 ותמ"א 36). לרוב רמת הפירוט של תמ"א אינה גבוהה ולא ניתן לגזור ממנה הוראות למגרש בודד.
תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)
תכניות הנערכות עבור אחד מששת המחוזות בישראל (ירושלים, צפון, מרכז, דרום, ת"א וחיפה). תכניות מחוזיות עוסקות בנושאים בעלי חשיבות אזורית ובהן עקרונות מנחים של תכנון המחוז והוראות בנושאים שונים ופריסת הייעודים השונים במחוז בהתאם למתווה בתמ"א, כגון: שטחים לפיתוח כפרי ועירוני, שטחים חקלאיים, שטחי תעסוקה, שטחי יעור, מסילות ברזל, שטחים פתוחים ועוד.
תכנית כוללנית
לכל מרחב תכנון מקומי אמורה להיות תכנית כוללנית. התכנית נערכת ע"י הוועדה המקומית. מטרתה של התכנית היא לקבוע את מדיניות התכנון במרחב העירוני, לקבוע את אופי היישוב ולהתוות את כיוון הפיתוח התכנוני העתידי שלו. התכנית אינה קובעת שימוש לגבי מגרשים אלא הוראות לגבי מתחמים, כגון: הנחיות לגבי גובה מבנים, ייעודי קרקע, שטחים לצרכי ציבור, התוויות הדרכים העיקריות ביישוב, קביעת השטח הכולל המותר לבנייה (מבלי לקבוע זכויות בניה למגרשים), הנחיות לשטחי קרקע שישמשו לתחבורה, ביוב, תשתיות, חניה וכו'. אין אפשרות להוציא היתרי בנייה מכוח התכנית הכוללנית.
תכנית בנין עיר (תב"ע)
מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו, ומטרתו להגדיר ולהסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת. תב"ע קובעת קווים כלליים לתכנית מסויימת כגון גובה הבניינים, כניסות לבניין, מיקום כניסה לחניון, סך זכויות הבנייה הכולל, ייעודי קרקע כגון מסחר, מבנה ציבור וכדומה, שטחי חלחול, ועוד.
תכנית מפורטת
תוכנית מפורטת היא תוכנית שיש בה רמת פירוט גדולה יותר, והיא מאפשרת להבין איזה מבנה ניתן לבנות על הקרקע. בתוכנית מפורטת נכללים פרטים שלא קיימים בתוכניות המצויות מעליה (תב"ע/כוללנית), תוכנית זו קובעת כיצד יראה המבנה מבחינה אדריכלית ועוד.
היתר בניה
אישור חוקי לביצוע בנייה, הריסה או שימוש בנכס מקרקעין. את האישור מבקשים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחומה. היתר הבנייה אמור לצייר תמונת מצב של השטח לאחר השלמת הבנייה, ניתן לבקש היתר בנייה רק כאשר ישנה תכנית מפורטת מאושרת שחלה על השטח בגינו מתבקש ההיתר ומתייחסת לכל הנושאים הללו: ייעוד הקרקע, חלוקה למגרשים או גבולות, קווי בניין, מספר קומות או גובה הבניינים ושטחי הבניה המותרים.
קבוצת מנור מעניקה לדיירים את היכולת לקבל את המקסימום לו הם זכאים בהתקשרות מול מגוון גורמים
מהתקשורת
רמת ורבר על הכוונת
בלעדי
בונה על המטרו
